Zmenia sa novým stavebným zákonom aj hypotéky? Na čo všetko sa majú bežní spotrebitelia pripraviť?

Už niečo vyše mesiaca máme platný nový stavebný zákon. S jeho právami a povinnosťami sa budeme zžívať ešte nejaký čas, kým sa úplne zapracuje a na jednotlivých inštitúciách zautomatizuje. Novela sľubuje zrýchlenie a zjednodušenie stavebných konaní, no zároveň prináša zásadné zmeny, ktoré môžu ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami a hypotékami.

Jednou z najdiskutovanejších častí tohto právneho predpisu je sprísnenie postupu voči čiernym stavbám, čo môže predstavovať výraznú prekážku pri predaji nehnuteľností. A aj v tomto prípade tak platí, že šťastie praje pripraveným.

Zmenia sa novým stavebným zákonom aj hypotéky? Čo ukáže prax?

Hlavným cieľom novej stavebnej legislatívy je zefektívniť a digitalizovať stavebné konania, no realitou je aj sprísnenie pravidiel v oblasti čiernych stavieb. Práve tieto zmeny môžu mnohým vlastníkom domov skomplikovať predaj nehnuteľnosti. Banky totiž pri schvaľovaní hypoték vyžadujú úplnú dokumentáciu a súlad medzi skutočným stavom stavby a evidenciou, ktorá je súčasťou katastra nehnuteľností. Vzniká tak podstatne väčší problém s hypotékami, aký bol doteraz.

Čiernu stavbu nepredáte

Majitelia nehnuteľností by mali zbystriť pozornosť. Skutočnosťou by už malo byť, že už nebude možné dodatočne legalizovať čierne stavby. Táto zmena sa netýka len väčších komplexov, ale aj drobných stavieb ako altánky, terasy, garáže, hospodárske budovy či bazény. V praxi je bežné, že skutočný stav rodinného domu sa líši od údajov v liste vlastníctva alebo katastrálnych máp. Bolo úplne bežné, že v katastri neboli a nie sú zapísané prístavby, vykonávali sa nepovolené úpravy a iných nezrovnalostí by sa našlo podstatne viac.

Aj keď niektoré drobné stavby podľa katastrálneho zákona nemusia byť evidované, banky ich pri poskytovaní hypotéky často individuálne posudzujú. Vyžadujú kompletnú dokumentáciu, aktuálne fotografie a súlad medzi realitou a evidenciou. Aj malá, no nelegálna stavba tak môže skomplikovať alebo úplne zmariť predaj nehnuteľnosti cez hypotéku.

Ak sa vás niektorá zo situácii týka, neotáľajte

Dôkladne skontrolujte všetku dostupnú dokumentáciu k nehnuteľnosti a porovnajte skutočný stav so zápismi v katastri. Ak sa zistia nezrovnalosti, je nevyhnutné čo najskôr začať proces legalizácie prostredníctvom dodatočného stavebného povolenia na príslušnom stavebnom úrade.

Faktom ale ostáva, že na takýto postup bol čas do 1. apríla, teda do dátumu začiatku účinnosti nového stavebného zákona. Výhodou je, že nový stavebný zákon počíta s pomerne dlhým prechodným obdobím, v rámci ktorého bude možné dodatočne zlegalizovať stavby na základe starých postupov až do marca 2029. „Nový stavebný zákon už neumožňuje dodatočnú legalizáciu, ale do marca 2029 bude možné podľa starých stavebných predpisov dodatočne zlegalizovať existujúce stavby,“ objasňuje v relácii Užitočná pravda advokát Marián Mészáros z advokátskej kancelárie FAIRSQUARE.

Hypotekárne úvery a rok 2025

Asi najpozitívnejšou informáciou z hľadiska hypoték pre rok 2025 je, že Európska centrálna banka znížila hlavnú úrokovú sadzbu na hodnotu 2,25%. Znižovaním úrokov sa ECB snaží podporiť hospodársky rast v eurozóne. Štatistický úrad Eurostat potvrdil, že medziročný rast spotrebiteľských cien v menovom bloku sa v marci spomalil na 2,2 percenta. Inflácia sa tak približuje k dvojpercentnému cieľu ECB. Čo sú veľmi priaznivé podmienky na to, aby sa ekonomika znovu rozprúdila a trh nehnuteľností bol opäť o niečo prístupnejší.

Znižovanie úrokových sadzieb sa uskutočňuje aj u nás

Síce sa už asi nedostaneme na hodnotu pod jedno percento, ktorá tu kedysi bola úplne bežná, no malé znižovanie na úrovni jednej, dvoch desatín úrokových sadzieb badáme. „Banky začínajú individuálne pristupovať ku klientom. Znamená to, že plošné znižovanie úrokových sadzieb sa akoby zastavilo a vyzerá to tak, že v najbližšom čase sa nejako zásadne meniť nebude, ale banky presadzujú individualitu v posudzovaní. Klient tak vie individuálne požiadať po schválení hypotéky o dodatočnú zľavu na úrokovej sadzbe. To isté platí aj pri retencii, pri existujúcich klientoch, ktorí prídu požiadať o refinanc hypotéky. Banka vie individuálne sadzbu znížiť aj pod možno najnižšiu vyhlásenú sadzbu,“ informuje Adrian Luterán, riaditeľ divízie úverov a stavebného sporenia spoločnosti Finportal pre TA3.

Pri hypotékach si môžete pomôcť aj štátnou podporou

Banky vo všeobecnosti posudzujú hranice príjmu, ktoré je možné si zvýšiť. A to dvoma spôsobmi. Prvou voľbou je príspevok na splátku hypotéky po zvýšení úrokovej sadzby po uplynutí doby fixácie. Druhou možnosťou je daňový bonus pre mladých do 35 rokov.

Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku s daňovým bonusom je dôležité overiť si, či spĺňate základné zákonné podmienky. Nárok na tento typ hypotéky majú len osoby vo veku od 18 do 35 rokov, ktoré financujú kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti určenú na bývanie na území Slovenska. Okrem týchto všeobecných kritérií, ktoré sú rovnaké pre všetky banky, musí žiadateľ splniť aj interné požiadavky konkrétnej banky.

Tie sa týkajú najmä schopnosti hypotéku splácať, teda bonity, a zahŕňajú napríklad trvalý alebo prechodný pobyt na Slovensku, pracovný pomer trvajúci minimálne tri mesiace či pravidelný príjem. V prípade samostatne zárobkovo činných osôb alebo spoločností s ručením obmedzeným sa posudzovanie týchto podmienok môže mierne líšiť, preto je vhodné si vopred overiť konkrétne požiadavky banky.

Hypotéka s daňovým bonusom predstavuje výhodnú formu podpory mladých ľudí pri zabezpečovaní vlastného bývania. Kým do roku 2018 štát pomáhal formou zvýhodnenej úrokovej sadzby, dnes poskytuje daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky. Tento bonus možno uplatniť počas prvých piatich rokov splácania úveru. Pre hypotéky poskytnuté do 31. decembra 2023 platí nárok na 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 eur ročne. Pri úveroch uzavretých od 1. januára 2024 sa maximálna výška bonusu zvýšila na 1 200 eur ročne.

Nový stavebný zákon sa priamo netýka podmienok poskytovania hypoték, jeho dopady na trh s nehnuteľnosťami budú ale citeľné. Sprísnené pravidlá pre čierne stavby, nemožnosť ich dodatočnej legalizácie po apríli 2025 a dôraz bánk na úplnú dokumentáciu môžu výrazne ovplyvniť, či a za akých podmienok bude možné získať hypotéku.

Príprava a informovanosť budú kľúčom k tomu, aby zmeny v zákone nezmarili vaše plány na bývanie.

TIP redakcie: sledujte všetky zmeny k téme „nový stavebný zákon„