Nový stavebný zákon 2025: Kedy sa stavba nariadi odstrániť? Ministerstvo vysvetluje nové pravidlá

Nový stavebný zákon má začať platiť od 1. apríla 2025. Zjednodušuje stavebné konania, ruší dvojstupňové rozhodovanie a zavádza jedno integrované konanie. Odstraňuje možnosť dodatočnej legalizácie čiernych stavieb a zvyšuje sankcie za nelegálnu výstavbu. Cieľom je urýchliť schvaľovanie stavebných zámerov a zredukovať administratívu.

Na základe nami publikovaného článku „Nový stavebný zákon je schválený. Platiť začne od 1. apríla 2025“ sme oslovili Ministerstvo dopravy SR, aby nám vysvelitlo niektoré zmeny a nové pravidlá, ktoré so sebou prináša už spomínaný nový stavebný zákon.

Nový stavebný zákon 2025 prináša so sebou nasledovné zmeny a pravidlá

Nový stavebný zákon spresňuje jednotlivé správne konania a procesné práva a povinnosti účastníkov výstavby a dotknutých osôb a obsah výstupných rozhodnutí stavebného úradu ako osobitnej úpravy správneho konania. Ako sa tento systém prejaví v praxi? 

Po novom sa stavba povolí v jednom správnom konaní o stavebnom zámere, v ktorom sa overí jej vplyv na okolie, verejné záujmy, práva dotknutých osôb a rozhodne sa o prípadných námietkach a rozporoch. Stavebník vydaním rozhodnutia nadobúda istotu, že stavba tak, ako je navrhnutá a povolená je v území prípustná.

Článok pokračuje pod reklamou

Reklama

Ďalší postup je o rozpracovaní dokumentácie stavebného zámeru do podrobnosti stavebného projektu, podľa ktorého – po jeho overení stavebným úradom postupom mimo správneho konania za účasti dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb – stavebník môže stavbu realizovať. V niektorých prípadoch sa môže vykonať overenie projektu zároveň s vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere, čo je tiež výhoda.

Ustanovuje sa dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti navrhovaného stavebného zákona, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne osvedčili, alebo odstránili. Ako a kedy sa stavba musí zrušiť? Kto o tom rozhodne a v akom režime to bude fungovať?

Stavba sa nariadi odstrániť, ak z hľadiska jej stavebnotechnického stavu ju nemožno opraviť ani ju bezpečne užívať. Podľa nového stavebného zákona o odstraňovaní stavby bude môcť rozhodnúť iba stavebná inšpekcia (nové konania po 1. 4. 2025, viac info pod článkom).

Už novelou zákona 50/1976 účinnou od 1. apríla 2024 sa stavby postavené pred 1. októbrom 1976 považovali dňom 1. apríla 2024 za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.

Stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak je stavba dokončená a ak ide o stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 a vlastník stavby preukáže splnenie podmienok preskúmania. Popri preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d zákona 50/1976 Zb. existuje aj konanie o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a.

Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie stavby do 31. marca 2029.

Ak ide o stavebné práce realizované bez povolenia do 31. 3. 2025, odstrániť možno iba stavbu, ktorú nemožno považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi, ktorú nemožno dodatočne povoliť, ani nie je v konaní potvrdená jej spôsobilosť na užívanie.

Nad rámec vyššie uvedeného (stavebné práce bez povolenia od 1. 4. 2025) nový stavebný zákon už nepozná žiadnu možnosť dodatočnej legalizácie nepovolenej stavby.

Rozširuje sa okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe, ide o zhotoviteľov stavieb či osoby vykonávajúce stavebný dozor. Čo to znamená v praxi? 

Jednoznačné definovanie povinností a zodpovednosti každého zo subjektov podieľajúcich sa na projektovaní, príprave a zhotovovaní stavby umožní jednoduchšie uplatňovanie nárokov z vád plnenia v občianskoprávnej ako aj obchodnoprávnej rovine.

V prípade povinností, na ktorých plnení má štát zvláštny záujem, zákon definuje priestupky a správne delikty. Za porušenie týchto regulatívov ukladá stavebná inšpekcia Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR pokuty; v prípade najzávažnejších pochybení aj v stovkách tisíc eur. Zaplatenie pokuty (pohľadávky štátu) v prípade nedobrovoľného plnenia sa vymáha výkonom rozhodnutia postupom podľa V. časti správneho poriadku a podľa zákona o pohľadávkach štátu obdobne, ako v prípade pokút v iných odvetviach práva.

V konaní o uložení pokuty stavebný inšpektorát prihliadne na dobu trvania protiprávneho stavu a na závažnosť následkov porušenia povinnosti, ako aj na ochotu napraviť zistené porušenie a odstrániť jeho následky.

Cieľom je jednoznačne definovať zodpovednosť jednotlivých hráčov tak, aby usporiadanie zodpovednosti nebolo len vecou zmluvných vzťahov, kde stavebník často ťahá za kratší koniec, keďže nemá dostatok odbornosti na rozkľúčovanie spletitých vzťahov projektanta, stavbyvedúceho, zhotoviteľa a ďalších osôb podieľajúcich sa na procese prípravy a realizácie stavby a uzatvorené zmluvy s dodávateľmi navzájom prehadzujú zodpovednosť povinných subjektov.

Reakcie Ministerstva Dopravy SR sú v pôvodnom znení bez úprav redakcie.

Aktualizované informácie k téme nájdete tu „Nový stavebný zákon„.

Slovenská stavebná inšpekcia (SSI)

Slovenská stavebná inšpekcia (ďalej aj ako „SSI“) je osobitným orgánom štátnej stavebnej správy, prostredníctvom ktorého vykonáva Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (ďalej ako aj „UUPV SR“) hlavný štátny stavebný dohľad.

SSI bola zriadená k 1.11.2003 novelou stavebného zákona č. 417/2003 Z.z. ako nástupnícka organizácia Slovenskej inšpekcie životného prostredia (útvaru stavebnej inšpekcie), ktorá bola zriadená zákonom č. 237/2000 Z. z. Podrobnosti o organizácii a kompetenciách inšpekcie upravuje § 123a stavebného zákona, ďalšie podrobnosti vyplývajú zo zákona č. 608/2003 Z. z. o štátnej správe pre územné plánovanie, stavebný poriadok a bývanie a o zmene a doplnení zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a zo Štatútu SSI, ktorý schvaľuje minister.

SSI je oprávnená v rámci výkonu hlavného štátneho stavebného dohľadu:

• vykonávať štátny stavebný dohľad (podľa § 98 až 102 stavebného zákona),
• dohliadať na plnenie podmienok a opatrení uložených stavebnými úradmi, dodržiavanie povinností ustanovených stavebným zákonom účastníkmi výstavby,
• nariaďovať odstraňovanie zistených nedostatkov (§ 123a ods. 4 stavebného zákona) okrem tých, ktorých nariadenie je vo výhradnej právomoci stavebných úradov,
• ukladať pokuty podľa § 105 až § 107 stavebného zákona.