Na koho sa obrátiť, ak hľadáte stavebný dozor

Aj po prijatí novej legislatívy zákon naďalej ukladá investorom povinnosť zabezpečiť pri svojpomocnej výstavbe stavebný dozor. Nemalo by pritom ísť len o pečiatku za stovky eur. Najmä prvostaviteľom bez skúseností môže odborne spôsobilá osoba pomôcť s optimalizáciou technologických postupov, výberom materiálov alebo kontrolou kvality prác dodávateľských firiem na stavbe.

Do nasledujúcich riadkov sme zhrnuli všetko, čo potrebujete vedieť o stavebnom dozore pri výstavbe rodinného domu. Dozviete sa, kedy je potrebný, aké sú  jeho hlavné úlohy, kto môže túto funkciu vykonávať aj ako sa na túto povinnosť pozerá nový stavebný zákon.

Kedy je potrebný stavebný dozor?

Legislatívna povinnosť stavebného dozoru vyplýva investorom zo stavebného zákona. Vzťahuje sa pritom výlučne na tých, ktorí realizujú výstavbu rodinného domu svojpomocne a nie sú oprávnenými zhotoviteľmi stavieb. V praxi to znamená, že stavebný dozor potrebujete, ak si jednotlivé práce realizujete ako vlastník sám alebo si zabezpečujete ich realizáciu po etapách prostredníctvom živnostníkov a dodávateľských firiem.

Článok pokračuje pod reklamou

Reklama

Užitočné vedieť: Oprávneným zhotoviteľom stavby rodinného domu môže byť osoba, ktorá má oprávnenie na vykonávanie vyhradených činností vo výstavbe a vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v študijnom odbore architektúra a urbanizmus alebo stavebníctvo. Takisto je postačujúce vysokoškolské vzdelanie prvého stupňa v rovnakých odboroch a najmenej tri roky praxe alebo úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo a najmenej päť rokov praxe.

Stavebný dozor je v takomto prípade účastníkom stavebného konania (po novom overenia projektu stavby) a stavebnému úradu treba už pri podaní žiadosti o overenie preukázať, že ho máte zabezpečený. Rovnako sa stavebný dozor prizýva aj na kolaudáciu stavby.

Vedeli ste, že svojpomocne môžu byť podľa zákona realizované len jednoduché stavby? Rodinný dom sa považuje za jednoduchú stavbu, ak má najviac tri byty, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m², pričom má najviac dve nadzemné podlažia – môže mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie.

Kedy je potrebný stavbyvedúci?

Ak si necháte postaviť dom na kľúč, resp. ak vám stavbu realizuje stavebná firma ako generálny zhotoviteľ, stavebný dozor podľa zákona nepotrebujete. Vedenie uskutočňovania stavby v tomto prípade vykonáva stavbyvedúci, teda kvalifikovaná osoba, ktorú si podľa zákona zabezpečí zhotoviteľ stavby.

Úlohou stavbyvedúceho je organizovať, riadiť, koordinovať a kontrolovať stavebné práce a iné odborné činnosti na stavbe, kontrolovať použitie stavebných výrobkov podľa projektu, spravovať stavenisko, riadiť jeho prevádzku a viesť stavebný denník. Stavbyvedúci zodpovedá aj za súlad priestorovej polohy stavby s projektom a za dodržiavanie všeobecných technických požiadaviek.

Náš tip: Z praktického hľadiska sa nezávislý stavebný dozor odporúča aj v prípade stavby domu na kľúč, aby odborne hájil záujmy investora a kontroloval postupy dodávateľa.

Kedy stačí vyhlásenie kvalifikovanej osoby?

Nový stavebný zákon 25/2025 Z.z. nepozná pojem „kvalifikovaná osoba“. Rovnako ako doteraz platná legislatíva však pripúšťa stavebné práce, pri ktorých sa nevyžaduje stavebný dozor ani stavbyvedúci a postačuje odborné vedenie ich uskutočňovania osobou s požadovaným vzdelaním.

Táto osoba (predtým ozn. ako kvalifikovaná osoba) teda nemusí mať osvedčenie o odbornej spôsobilosti, ale postačuje jej úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v niektorej z týchto činností. Taktiež je postačujúcim vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechnika.

Vyhlásenie kvalifikovanej osoby je vyhovujúce aj vtedy, ak ide o svojpomocné zhotovovanie ohlásených drobných stavieb, stavebných úprav a údržbu stavby svojpomocne. Po novom sú takto brané napríklad aj prízemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m. Môže ísť o garáž, sklad náradia alebo kôlňu a i. Stavebný dozor netreba ani na realizáciu pivnice, pokiaľ jej plocha nie je viac ako 25 m² a hĺbka  3m.

Úlohy osoby vykonávajúcej stavebný dozor

Podľa nového stavebného zákona by mala osoba vykonávajúca stavebný dozor najmä:

• sledovať súlad stavebných prác s overeným projektom stavby a technickými predpismi,
• kontrolovať inštaláciu a prevádzku technických zariadení stavby a montáž vnútorných rozvodov technických systémov,
• kontrolovať vhodnosť stavebných výrobkov na zabudovanie do stavby,
• bezodkladne prerokovať nedostatky so stavebníkom a požadovať ich odstránenie,
• bezodkladne informovať stavebníka o všetkých závažných okolnostiach priebehu výstavby,
• zapisovať do stavebného denníka zistené neodstránené odchýlky,
• sledovať súlad geodetických a kartografických prác s overeným projektom stavby,
• kontrolovať vedenie stavebného denníka.

Stavebný dozor by nemal byť pre investora len zaplatenou pečiatkou pre potreby stavebného úradu

Práve naopak, kvalitný odborník môže byť vašou zárukou, že činnosť na stavbe bude prebiehať v súlade s legislatívou, schválenou dokumentáciou, zásadami ochrany zdravia a života aj s finančným rozpočtom.

Stavebný dozor dohliada na realizáciu stavby a na dodržiavanie technických požiadaviek. Môže na stavbe organizovať kontrolné dni, informovať vás o prípadných nedostatkoch, riešiť reklamácie s dodávateľmi, zhotovovať fotodokumentáciu priebehu výstavby, kontrolovať jednotlivé časti stavby pred ich prekrytím ďalšími vrstvami, dohliadať na časový postup prác, kontrolovať faktúry a porovnávať ich s reálne dodanými stavebnými materiálmi a prácami a pod.

Náš tip: Ak má stavebný dozor hájiť záujmy vás ako investora, musí byť absolútne nezávislý. Je kontraproduktívne, aby bol stavebný dozor súčasne vaším dodávateľom či zhotoviteľom alebo aby bol akokoľvek naviazaný na firmy, ktoré na stavbe realizujú práce, prípadne dodávajú stavebné materiály priamo na daný stavebný projekt. Stavebný dozor – kontakt.

Kto môže robiť stavebný dozor?

Stavebný dozor môže vykonávať len osoba, ktorá je držiteľom osvedčenia o vykonaní skúšky odbornej spôsobilosti vydaného Slovenskou komorou stavebných inžinierov. Komora zároveň vedie evidenciu odborne spôsobilých osôb, ktorá je dostupná vo verejnej časti jej informačného portálu. Na tomto portáli si môžete vyhľadať stavebný dozor priamo vo svojom regióne alebo si overiť platnosť a rozsah oprávnenia odborníka, ktorý tieto služby ponúka.