Dopyt po kanceláriách v Bratislave rastie: Prispôsobí sa trh novým výzvam?

Kancelársky trh v Bratislave zažíva výrazný rast a transformáciu. V prvom štvrťroku 2025 dosiahla prenájmová aktivita v hlavnom meste 62 847 m², čo predstavuje medziročný nárast až o 36 %. Tento vývoj poukazuje nielen na oživený dopyt po administratívnych priestoroch, ale aj na meniace sa nároky nájomcov a developerov.

Kancelárie už nie sú len miestom výkonu práce. Kladie sa dôraz na technológie, dizajn a najmä udržateľnosť. Výzvou pre developerov je preto vytváranie moderných priestorov, ktoré budú spĺňať ekologické štandardy a zároveň reagovať na nové potreby firiem.

Dopyt po kanceláriách v Bratislave

Napriek tomu, že výstavba nových kancelárskych budov v Bratislave aktuálne stagnuje, záujem nájomcov o dostupné priestory neklesá. Slovenský kancelársky trh tak aj naďalej úspešne čelí viacerým výzvam, od rastúcich cien výstavby cez obmedzenú dostupnosť nových pozemkov až po potrebu napĺňať environmentálne štandardy.

Na rozdiel od situácie v Českej republike, kde sa z dôvodu nedostatku kancelárií začali byty prerábať na administratívne priestory, bratislavský trh zatiaľ takýmto extrémnym riešeniam odoláva. Výsledky však naznačujú, že prispôsobenie sa novej realite sa stáva nevyhnutnosťou.

Stabilný rast a obmedzené možnosti: Charakter kancelárskeho trhu v Bratislave

Bratislavský kancelársky trh zaznamenal v prvom kvartáli 2025 prenájmovú aktivitu na úrovni takmer 63-tisíc štvorcových metrov, pričom najväčšiu transakciu tvorilo predĺženie nájmu v objeme 17-tisíc štvorcových metrov v oblasti Central Business District. Hoci tieto čísla poukazujú na rastúci dopyt, pod povrchom sa skrýva dlhodobá výzva v podobe obmedzenej obmeny nájomcov. Až 63 % prenájmov tvorili renegociácie, čo naznačuje, že mnohé firmy ostávajú vo svojich súčasných priestoroch, často z dôvodu nedostatku porovnateľných alternatív z hľadiska kvality či dostupnosti.

Nové nájmy tvorili len približne tretinu prenájmov a rozširovanie existujúcich prenájmov len dve percentá, čo poukazuje na relatívne stabilizovaný, no kapacitne napnutý trh. Dopyt najviac poháňajú firmy pôsobiace v oblasti spotrebného tovaru (30%), finančných služieb (20%) a informačných technológií, čo zároveň odráža ekonomický profil hlavného mesta ako obchodného a technologického centra krajiny.

Nedostatočná výstavba obmedzuje ponuku nových priestorov

Stavebná aktivita v rámci bratislavského kancelárskeho trhu zostáva na historicky nízkej úrovni. Aktuálne sú vo výstavbe len tri kancelárske projekty, čo výrazne limituje očakávané nové dodávky priestorov v najbližšom období. Najbližšie dokončenie prinesie projekt Dunaj od spoločnosti CTP s rozlohou 6 400 štvorcových metrov, ktorý má byť skolaudovaný koncom roka 2025. Významnejšie plochy však prinesú až projekty Chalupkova Offices od Penta Real Estate (18 200 m²) a Ganz House od JTRE (9 400 m²), ktoré sú plánované na rok 2026.

Podľa odborníkov zo spoločnosti CBRE bude rok 2025 z hľadiska nových kancelárskych plôch jedným z najslabších v histórii bratislavského trhu. Hoci sa v roku 2026 očakáva určitý nárast, celkové objemy pravdepodobne zostanú pod dlhodobým priemerom. Tento vývoj môže ešte viac prehĺbiť tlak na dostupnosť kvalitných priestorov, a tým podporiť trend renegociácií a rast nájomného.

„Vzhľadom na obmedzenú novú výstavbu bude rok 2025 z hľadiska nových dodávok na trh historicky najslabší. V roku 2026 sa očakáva určitý nárast dokončených projektov, avšak objemy pravdepodobne zostanú pod historickým priemerom,“ doplnil research manažér v CBRE Slovensko Peter Slovák pre SITA.sk.

Obmedzená ponuka kvalitných priestorov tlačí ceny prenájmov hore

Aj napriek tomu, že miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave sa aktuálne pohybuje na úrovni 12,63 %, ponuka moderných a technologicky vyspelých kancelárií ostáva limitovaná. Tento nesúlad medzi dopytom a dostupnosťou kvalitných priestorov vytvára tlak na rast cien, najmä v segmente prémiových nehnuteľností. Mesačné nájomné za najkvalitnejšie kancelárie momentálne dosahuje hranicu 20 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medziročný nárast o približne osem percent.

Podľa odborníkov bude tento trend pokračovať aj v nasledujúcich kvartáloch, a to najmä kvôli pretrvávajúcemu záujmu nájomcov o reprezentatívne a energeticky efektívne priestory. Obmedzená výstavba a stagnujúca výmena starších kancelárií za nové tak naďalej posilňujú pozíciu prémiových priestorov ako cenovo najžiadanejšieho segmentu trhu.

Budúcnosť kancelárskeho trhu závisí od výstavby a inovácií

Bratislavský kancelársky trh síce vykazuje rastúci dopyt a stabilnú prenájmovú aktivitu, no jeho ďalší vývoj bude do veľkej miery závisieť od schopnosti reagovať na nedostatok nových kvalitných priestorov. Rast cien za prémiové kancelárie, poháňaný obmedzenou výstavbou, ukazuje, že podniky sú ochotné investovať viac do priestoru, ktorý podporí ich rast a atraktivitu pre zamestnancov.

Ak bude stavebná aktivita naďalej zaostávať, trh sa môže začať uberať podobným smerom ako v Prahe. Takéto kroky by však mali slúžiť skôr ako doplnok, nie ako náhrada za systematickú výstavbu moderných kancelárií.

Pre dlhodobú stabilitu a konkurencieschopnosť slovenského kancelárskeho trhu bude nevyhnutné nielen zvýšiť tempo výstavby, ale aj hľadať flexibilné, udržateľné a inovatívne riešenia, ktoré zohľadnia meniace sa potreby firiem a dynamiku moderného pracovného prostredia.