Bratislava Research Forum zverejňuje svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za 1. štvrťrok 2025

Od 1. štvrťroka 2025 sa zavádza nová metodológia výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov (office stock). Po novom vylučujeme tzv. „owner-occupied“ budovy – teda priestory, ktoré sú vo vlastníctve a zároveň plne využívané jednou entitou (napr. firemné centrály). Keďže nie sú dostupné na trhu, skresľovali obraz reálnej ponuky aj miery neobsadenosti.

Historicky boli tieto budovy súčasťou evidencie s cieľom komplexne monitorovať vývoj trhu. V súčasnosti sa však zameriavame na výhradne komerčne dostupné priestory, ktoré sú relevantné pre nájomcov a investorov. Nová metodológia tak lepšie odráža dynamiku a potenciál trhu z pohľadu dostupnosti.

Bratislava Research Forum a ich výsledky

Na základe novej metodológie celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave predstavuje 1,76 mil. m², oproti pôvodným 2,05 mil. m². V rámci tejto prepočítanej výmery tvorí 20 % ponuky štandard A+, 38 % štandard A a 42 % štandard B.

Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 10% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 86% teda – 1.76 mil. m2.

Zelené budovy

Celkovo máme v Bratislave 851 720 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Jedná sa o 48% celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45 z 274 budov. Z certifikovanej ponuky má 60% BREEAM, 2% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 38% LEED.

Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin City Tower,  Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktorá je zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)

Nájomné transakcie dosiahli v prvom štvrťroku 2025 výmeru 62 847 m2, čo predstavuje 3,30% pokles v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní sa zase jedná o 36,30% nárast objemu prenajatých plôch.

Najviac prírastkov tvorili prerokovania v objeme 63%, nové nájmy v objeme 35% a expanzie predstavovali 2%.

Dominoval objem transakcií  v sektore spotrebného tovaru o veľkosti 18 955 m2, nasledovaný sektorom financií. Najväčšia uskutočnená transakcia bola práve v sektore spotrebného tovaru, pričom  išlo o renegociáciu  s výmerou 17 000 m2. Celkovo bolo uskutočnených 11 transakcií s výmerou nad 1,000 m2.

Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A+, a to 44%, nasledovala trieda A s podielom 40% a trieda B s podielom 16%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.

Významné transakcie za 1. štvrťrok 2025:

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m² dosahuje 12,63 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,76 mil. m² predstavuje 14,55 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Vacancy sa však v skutočnosti zmenila len minimálne – zostáva približne na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku, a to pri oboch metodikách.

Pre zachovanie kontinuity budeme až do konca roka 2025 zverejňovať údaje podľa oboch metodík.

Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 9,04% voľných miest, trieda A 19,19% a trieda B 13,03%.

Nájomné (prime rent)

Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku stúplo na úroveň 20,00 EUR/m2/mesiac, a očakávame ďalší nárast v priebehu roka.

O Bratislava Research Forum

Členovia tohto fóra – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a iO Partners zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.

Definície

Ponuka kancelárskych priestorov – celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Skolaudované budovy po roku 1993 – zrekonštruované alebo novopostavené, prenajaté alebo v ponuke v štandarde A alebo B v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov.

Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.

Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandartných kritérií vrátane nasledujúcich: integrovaný klimatizačný systém, obmedzená hĺbka priestorov, svetlá výška minimálne 2,75 m, flexibilita priestoru, žľaby pre telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojená podlaha, recepcia, krytý prístup autom, výťahy, vstup pre imobilných, záložné zdroje energie.

Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla predstavujúce celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá, predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňa aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up) neobsahujú obnovenia nájomných zmlúv.

Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označuje fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k celkovej ponuke kancelárskych priestorov.

Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom v najlepších lokalitách

zdroj/foto: Bratislava Research Forum