Výber vhodného stavebného pozemku: Na čo si dať pozor?

Rozhodnutie postaviť si vlastný dom patrí medzi tie najzásadnejšie v živote. Predtým, ako sa vôbec pustíte do projektovania vysnívanej nehnuteľnosti, stojí pred vami prvý a kľúčový krok, výber vhodného stavebného pozemku. Práve ten vo veľkej miere predurčí nielen vzhľad a funkčnosť budúceho domu, ale aj kvalitu života v ňom, dostupnosť služieb, dopravné napojenie, orientáciu na svetové strany či možnosti napojenia na inžinierske siete.

Výber vhodného stavebného pozemku má mnoho skrytých nástrah

Výber stavebného pozemku však nie je len o romantickej predstave výhľadu na západy slnka z terasy. Ide o komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú analýzu viacerých faktorov. Od právneho stavu nehnuteľnosti, cez územno-plánovacie obmedzenia, až po technické možnosti realizácie výstavby.

Pozrime sa na to, čo všetko by ste mali zohľadniť ešte predtým, ako podpíšete kúpnu zmluvu a poviete si: „Tu budem stavať.“

Na čo si dať pozor pri výbere pozemku

Výber stavebného pozemku si vyžaduje viac než len sledovanie ceny a veľkosti parcely. Rozhodujúce sú faktory ako lokalita, sklon terénu, orientácia na svetové strany, ako aj dostupnosť infraštruktúry a služieb.

„V prvom rade je dôležité pozrieť sa na katastrálnu mapu a list vlastníctva, pozrieť si ťarchy a vecné bremená, záložné práva, exekúcie, predkupné práva a iné rôzne obmedzenia. Ďalej odporúčam skontrolovať prístupovú cestu, či je legálne zabezpečený prístup z verejnej komunikácie, prípadne či je vlastník pozemku aj vlastník podielu na prístupovej ceste. Vo väčšine je cesta obecná, čo je ideálny stav. Ďalej je potrebné overiť si možné a najbližšie miesta napojenia IS voda, elektrina, kanalizácia, plyn. Územný plán obce si vie vyžiadať každý vlastník pozemku alebo realitná kancelária. Overíme tak funkčné využitie pozemku, napríklad bývanie, rekreácia, prípadne pôvodné využitie. V UPI (územno-plánovacej informácii) si potvrdíme regulatívy zástavby, napr. maximálna výška stavby, koeficient zastavanosti, odstupy, typy strechy atď,“ opisuje Karin Zápalová z realitnej kancelárie KARIN PARTNERS.

Poloha pozemku totiž ovplyvňuje nielen komfort bývania, ale aj budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Preto je dôležité vedieť, či uprednostňujete pokojné okrajové časti s blízkosťou prírody, alebo radšej dynamickejšie prostredie s rýchlym prístupom do centra. Nezabudnite ani na praktické aspekty každodenného života.

Ide o záležitosti, ako, ako ďaleko je škola, obchod, lekár či zastávka verejnej dopravy a pod. (občianske vybavenie). Oplatí sa preveriť aj zloženie susedstva, plánovaný rozvoj územia či kvalitu miestnych komunikácií. Dobré rozhodnutie v tejto fáze je základom spokojného bývania a úspešnej investície do budúcnosti.

Oplatí sa investovať do odborného posúdenia?

Hoci sa môže zdať, že overovanie technických a environmentálnych aspektov pozemku je zbytočným predražením celej kúpy, opak je pravdou. Investícia do odborného geologického alebo hydrogeologického posudku vám môže ušetriť tisíce eur a množstvo starostí v budúcnosti.

Odborníci vedia odhaliť riziká, ktoré nie sú na prvý pohľad zjavné, ako napríklad nestabilné podložie, výskyt podzemnej vody, zlé odvodnenie, vysokú hladinu radónu alebo kontamináciu pôdy. Takéto informácie vám umožnia lepšie vyjednať cenu pozemku, zvoliť vhodnú technológiu výstavby alebo sa rozhodnúť pre iný pozemok. V každom prípade platí, že preventívne preverenie pozemku je múdrym krokom pri ochrane vašej budúcej investície a kvality života.

Zmluvné a právne istoty pred podpisom kúpnej zmluvy 

Pred samotným podpisom kúpnej zmluvy je dôležité dôkladne preveriť všetky vlastnícke a právne vzťahy k pozemku. Najzásadnejším dokumentom je výpis z listu vlastníctva, ktorý poskytuje informácie o aktuálnom vlastníkovi, prípadne spoluvlastníkoch, ako aj o ťarchách, vecných bremenách alebo exekučných konaniach.

Ak je na pozemok zriadené vecné bremeno, napríklad právo prechodu alebo vedenie inžinierskych sietí, môže to výrazne ovplyvniť možnosti jeho využitia. Rovnako si treba overiť, či na pozemku neviazne predkupné právo alebo záložné právo v prospech tretej osoby. Všetky tieto skutočnosti môžu nielen zdržať prevod vlastníctva, ale v krajnom prípade aj úplne znemožniť výstavbu.

„Pozemok môže byť taktiež v ochrannom pásme napríklad elektrického vedenia, železnice, plynovodu, vodného zdroja alebo v záplavovej oblasti, čo nie je uvedené v Liste vlastníctva,“ upozorňuje realitná agentka.

V prípade pochybností je vhodné konzultovať situáciu s právnikom alebo notárom. Pri kúpach cez realitnú kanceláriu si vždy vyžiadajte všetku dostupnú dokumentáciu a presvedčte sa, že predávajúci má k pozemku plné dispozičné právo. Nezabúdajte, že transparentný právny stav pozemku je rovnako dôležitý ako jeho fyzické vlastnosti.

Ako využiť list vlastníctva pri výbere pozemku vo svoj prospech 

Pri výbere stavebného pozemku môžete získať mnoho dôležitých informácií aj svojpomocne, a to prostredníctvom online prístupu k listu vlastníctva na katastrálnom portáli Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Tento dokument vám umožní overiť vlastnícke vzťahy k pozemku.

Zistíte, či je pozemok vo vlastníctve jednej osoby alebo viacerých spoluvlastníkov, čo je kľúčové, pretože predaj musí odsúhlasiť každý z nich. Zároveň si všimnite časť venovanú vecným bremenám a ťarchám, ktoré môžu výrazne ovplyvniť vaše práva a možnosti využitia pozemku. Vecné bremeno môže prinášať rôzne obmedzenia, napríklad právo prechodu alebo iné záväzky, ktoré je potrebné starostlivo zvážiť ešte pred kúpou.

Zvláštnu pozornosť venujte aj plombe na liste vlastníctva

Tá signalizuje, že je na pozemok podané nejaké konanie, napríklad dedičské alebo zápis ťarchy, a počas tohto obdobia nie je možné s pozemkom nakladať. Preto je dôležité, aby plomba na liste vlastníctva nezostala dlhšie ako 30 dní, inak by to mohlo komplikovať alebo predĺžiť celý proces kúpy.

Nepodceňujte výber

Výber a kúpa stavebného pozemku je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie mnohých aspektov, od technických a legislatívnych otázok až po právne overenia. Ak sa v tejto problematike necítite úplne iste, netreba sa obávať. Pomocou skúsených realitných kancelárií môžete získať profesionálnu podporu, ktorá vám ušetrí čas, energiu aj stres.

Správny výber pozemku je totiž základom pre úspešnú a bezproblémovú realizáciu vášho stavebného sna. Nechajte si poradiť a urobte z kúpy pozemku príjemný a bezpečný krok k vášmu novému domovu.

TIP redakcie: sledujte všetky zmeny k téme „nový stavebný zákon„