Drobné opravy v nájomnom byte platí nájomca, zákon to vidí jasne

Pri bývaní v nájomnom byte nie je zodpovednosť za jeho údržbu výlučne na pleciach prenajímateľa. Práve naopak, zákon jasne stanovuje, že drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou znáša nájomca. Ide napríklad o výmenu drobných súčiastok vybavenia bytu, ako sú žiarovky, tesnenia, batérie či vypínače.

Náklady na takúto opravu by nemali presiahnuť 6,64 eura. Ak sa suma vyšplhá nad tento limit, oprava už spadá pod zodpovednosť prenajímateľa. Táto hranica jasne rozdeľuje, kto má kedy konať a zabraňuje zbytočným sporom medzi nájomníkom a majiteľom bytu.

Drobné opravy v nájomnom byte

Pri bývaní v prenajatom byte sa drobným opravám a údržbe vyhnúť nedá. Ide o bežnú súčasť každodenného používania nehnuteľnosti. Otázka však znie, kto má tieto náklady znášať. Ak sú povinnosti oboch strán jasne určené v nájomnej zmluve, situácia je jednoduchá. Nájomca aj prenajímateľ vedia, čo majú očakávať a aké výdavky znášať.

Problém však môže nastať, ak zmluva tieto detaily nešpecifikuje

V takom prípade prichádza na rad Občiansky zákonník, ktorý stanovuje, že nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, zatiaľ čo väčšie zásahy a opravy, ktoré presahujú stanovený rámec, sú povinnosťou prenajímateľa. Jasné pravidlá v zmluve však môžu predísť nedorozumeniam a zbytočným konfliktom.

Zodpovednosť nájomcu aj prenajímateľa 

Jednou z kľúčových povinností nájomcu je včasné oznámenie potreby opráv prenajímateľovi. Malo by sa tak urobiť bez zbytočného odkladu, ideálne prostredníctvom SMS, e-mailu alebo listu. „Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov. Preto je nevyhnutné vždy oznámiť prenajímateľovi potrebu vykonania prípadných opráv čo najskôr po tom, ako sa nájomca o potrebe ich vykonania dozvie,“ upresnil partner právnickej firmy Vojčík & Partners Pavol Daubner pre TASR.

Zákon síce neustanovuje presnú lehotu, dokedy musí prenajímateľ opravu vykonať, no ak tak neurobí bez zbytočného odkladu po oznámení, nájomca má právo opravu zabezpečiť na vlastné náklady a následne požadovať ich preplatenie. Rovnako dôležitá je aj transparentnosť pri ročnom vyúčtovaní energií a služieb. Prenajímateľ je povinný preplatky vrátiť alebo sa s nájomcom dohodnúť na ich započítaní voči budúcemu nájomnému. Ak by tak neurobil, nájomca sa môže svojho práva domáhať aj súdnou cestou.

Jasné dohody predchádzajú sporom

Ak po ročnom vyúčtovaní vznikne nedoplatok za energie, je povinnosťou nájomcu túto sumu uhradiť. V prípade potreby možno na jeho úhradu použiť aj zloženú peňažnú zábezpeku, tzv. kauciu. Aby však nedošlo k nejasnostiam či sporom, odporúča sa presne špecifikovať podmienky jej použitia priamo v nájomnej zmluve.

Tá by mala zároveň obsahovať aj záväzok prenajímateľa predložiť nájomcovi kompletné a riadne vyúčtovanie spotreby energií ešte predtým, než siahne na kauciu. Ako upozorňuje právnik Pavol Daubner, dôležité je v zmluve uviesť aj samostatnú výšku úhrad za služby a zabezpečiť odpočet energií pri začiatku aj ukončení nájmu.

V prípade, že si byt prenajíma viacero osôb súčasne, zodpovednosť za nedoplatky je spoločná, ak zmluva neurčuje inak

Všetci nájomníci sú rovnocennými partnermi, a teda sa podieľajú na platbe bez ohľadu na to, kto koľko energie skutočne spotreboval. Najčastejšie sa náklady delia rovnomerne, no nájomca, ktorý v byte nebol určitý čas, môže žiadať o zníženie svojho podielu. Výsledné rozdelenie nedoplatku by však malo byť predmetom vzájomnej dohody medzi nájomcami, ideálne zachytenej aj v písomnej forme.

Zodpovednosti prenajímateľa pri závadách a úpravách nehnuteľnosti 

Správne nastavené vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom sú základom pohodlného a bezkonfliktného bývania. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť, aby bol byt vhodný na riadne užívanie, a odstrániť závady, ktoré tento účel ohrozujú. Rovnako je možné dohodnúť sa aj na rekonštrukciách, ich preplatenie však závisí od súhlasu prenajímateľa a jasných podmienok.

Pred akoukoľvek väčšou opravou či úpravou sa preto odporúča s prenajímateľom komunikovať vopred a dohodnúť si všetky podrobnosti, vrátane spôsobu preplatenia. Takýto zodpovedný prístup ochráni nielen nájomcu pred zbytočnými výdavkami, ale aj prenajímateľa pred možnými právnymi komplikáciami.

V konečnom dôsledku je dobrá komunikácia a jasná nájomná zmluva najlepšou prevenciou pred nezhodami a zárukou spokojnosti oboch strán.