Dopyt po nehnuteľnostiach je vysoký a ceny rastú: Úskalia pri kúpe bytu, o ktorých sa nehovorí

Dopyt po nehnuteľnostiach je vysoký a ceny rastú. Ku koncu februára Realitný barometer medziročne stúpol o 10,5 %. Nie všetky ponuky na realitnom trhu sú však rovnako kvalitné a ceny realistické. Záujemca o kúpu by si mal ešte pred podpisom zmluvy preveriť list vlastníctva, technický stav nehnuteľnosti, poradiť sa s právnikom, zistiť mesačné náklady, zaujímať sa o budúcich susedov. Pri kúpe však zohrávajú úlohu aj súvislosti či nástrahy, o ktorých sa veľa nehovorí.

Práve o nich diskutovali odborníci na online konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách. Uvedieme si 4 veci, ktoré kupujúci často prehliadajú. Stavebný magazín informuje Realitná únia SR.

1. Keď znalec krúti hlavou a hypotéka nestačí

Kupujúcemu sa na obhliadke zapáči byt a zaplatí rezervačnú zálohu. Následne zistí, že banka mu nepožičia toľko peňazí, koľko očakával. Ako sa to mohlo stať, keď nemá problém s bonitou voči banke a dohodnutá cena je trhová? Situáciu vysvetľuje Peter Laputka, konateľ Košickej realitnej spoločnosti: „Znalci začínajú byť podráždení z týchto cien a pri bytoch v pôvodnom stave nedokážu byt oceniť na trhovú hodnotu. Pri hypotékach je to pre kupujúceho zásadné.“

Článok pokračuje pod reklamou

Reklama

Banka totiž pri schvaľovaní hypotéky vychádza z hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom. Ak ju ten ocení na menšiu sumu, klient získa nižšiu hypotéku, než očakával. Chýbajúcu časť kúpnej ceny musí doplatiť z vlastných peňazí. Aj takéto situácie prináša trh, na ktorom ceny bytov rastú veľmi rýchlo. Kupujúci by preto pri financovaní nemal ísť na doraz a mal by počítať s určitou rezervou.

2. Byt môže zdražiť strach z konkurencie

Stane sa, že kupujúci sa do nehnuteľnosti zamiluje a už na obhliadke iniciatívne ponúkne predávajúcemu vyššiu cenu. Karin Zápalová, podpredsedníčka Realitnej únie SR a majiteľka realitnej kancelárie KARIN & PARTNERS, to približuje: „Kupujúci sú sami ochotní prihodiť k ponukovej cene, hoci tá bola reálne stanovená.“ Záujemca takto reaguje v snahe získať nehnuteľnosť pre seba. Pri silnom dopyte ho ženie strach, že ju kúpi niekto iný.

Skôr ako sa kupujúci rozhodne dobrovoľne zvýšiť cenu, mal by mať jasno v tom, o akú nehnuteľnosť ide. Peter Madleňák z nitrianskej realitnej kancelárie MADLEŇÁK Reality k tomu dopĺňa: „Predávajú sa vyslovene nehnuteľnosti, kde je dobrá lokalita, dobrý technický stav bytu, prosto dobrá ponuka.“

Kupujúci by mal mať prehľad a pri navrhovaní vyššej ceny by sa nemal unáhliť. Napriek všeobecnému zdražovaniu totiž nemusí stáť pred nehnuteľnosťou, o ktorú je veľký záujem. Ak má byt napríklad nejaký hendikep, viacero záujemcov to odradí. Môže ísť o chýbajúci výťah, vysoké mesačné náklady, zlý výhľad či orientáciu na svetové strany. Vtedy by sa kupujúci nemal nechať uniesť emóciami a mal by zvážiť iniciatívne zvýšenie ceny.

3. Byt priamo od majiteľa nemusí byť lacnejší

Pre kupujúceho môže byť lákavé vyhľadávať byt priamo od vlastníka. Často vychádza z predpokladu, že kúpi lacnejšie a celý proces bude jednoduchší. Presný opak je častou pravdou. Ako upozorňuje advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec: „V praxi sa často stáva, že niektoré riziká kupujúci úplne podcení a výsledkom je kúpa za cenu, ktorá je vyššia, než akú by zaplatil pri transakcii sprostredkovanej realitnou kanceláriou“.

Pri súkromnom predaji totiž vlastníci neraz nastavujú ceny podľa najvyšších ponúk na trhu, bez dostatočného prehľadu o realizačných cenách, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predávajú. „Vznikajú tak nadhodnotené ponuky, ktoré inzerujú dlhé mesiace, no ich predaj je nereálny,“ dodáva Peter Madleňák.

Realitný maklér vopred vie, že ak určí nereálnu predajnú cenu, byt nepredá. Takúto nehnuteľnosť preto často do ponuky ani nezaradí. Nechce zbytočne plytvať energiou a peniazmi na predaj, ktorý je už na začiatku odsúdený na neúspech.

„Kupujúci sa môže v súkromnej inzercii stretnúť aj s rizikovými predávajúcimi, ktorí cielene vyhľadávajú menej skúsených alebo časovo tlačených záujemcov. Takéto situácie môžu viesť k finančným stratám alebo k právne problémovým transakciám,“ hovorí Mojmír Plavec.

4. Prečo by mal kupujúci sledovať aj trh s nájmami

Ľudia, ktorí si hľadajú vlastné bývanie a chcú mať prehľad, sa často pozerajú len na predajné ceny porovnateľných nehnuteľností Spoľahlivým indikátorom situácie na lokálnom realitnom trhu je však aj situácia v nájmoch. Ak tam dochádza k zásadným zmenám, skôr či neskôr sa to odrazí aj na predajných cenách bytov.

K prudkým výkyvom môže dôjsť napríklad v súvislosti s odchodom alebo príchodom významného investora. Príkladom je nedávno avizované zatvorenie závodu Samsungu v Galanta. Podľa Petra Madleňáka „v lokalite cítiť veľký záchvev na trhu s nájmami“. Prenajať byty bude ťažšie, preto sa ich časť môže dostať do predaja. Následne to môže zatlačiť na pokles predajných cien.

Opačnú situáciu zažíva Prievidza. Podľa Ľubice Hrdej, majiteľky realitnej kancelárie REALITY COMFORT Prievidza, je aktuálne po nájmoch veľmi silný dopyt: „V poslednom čase sem prišli  noví investori, ktorí hľadajú ubytovanie pre svojich manažérov. Neskutočne zdvihli ceny nájmov, pri menších bytoch sa pomaly blížime úrovni v Bratislave.“ Zvýšený záujem o nájmy potvrdzuje aj Karol Vandlík z realitnej kancelárie 1. Reality Rent Žilina.

Silný nájomný trh v lokalite signalizuje stabilný dopyt po bývaní, čo podporuje aj rast predajných cien. Kto chce kupovať, mal by si zmapovať aj tento trh.

Upokojenie trhu dáva kupujúcim viac času

Realitný trh prešiel v posledných mesiacoch dynamickým obdobím, no v súčasnosti sa situácia stabilizuje. Peter Madleňák hovorí: „Koniec roka bol veľmi silný a hektický, dopyt bol vysoký. Od Nového roka však vplyvom konsolidácie ľudia spozorneli a nekupujú všetko.“ Pridáva sa aj Peter Laputka: „Ceny vystrelili koncom roka, bolo to až bláznivé. Teraz je skôr obdobie upokojenia a stagnácie.“

Tieto slová potvrdzuje aj posledný vývoj Realitného barometra. Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR, dopĺňa: „Vo februári Realitný barometer medzimesačne klesol o 0,3 %. Byty budú tento rok zrejme ďalej zdražovať, hoci pomalšie ako doteraz. Nečakajme však jeden scenár. Vývoj cien bude  rozdielny podľa lokality a typu nehnuteľností.“

O to viac v strehu musí byť kupujúci. Pri kúpe bytu by mal poznať nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj miestne reálie a širšie súvislosti trhu. Dobrá správa pre neho je, že pri spomalenom trhu bude mať na rozhodovanie viac času.

Čo dubajský realitný trh?

Vzhľadom na aktuálnu situáciu na Blízkom východe bola diskusia doplnená aj o pohľad z medzinárodného trhu. Svoje skúsenosti priblížila Lisa Kocsisová z realitnej kancelárie PLUS REALITY, ktorá sa špecializuje na predaj nehnuteľností v Dubaji.

Podľa jej odporúčania je v súčasnom období vhodné vyhnúť sa unáhleným predajom s výraznými zľavami a skôr zachovať trpezlivý prístup. Ako uviedla, „väčšina dubajských investorov aktuálne volí stratégiu wait and watch, teda vyčkávania a pozorovania vývoja situácie.“

O Realitnej únii SR

Realitná únia Slovenskej republiky patrí medzi najväčšie profesijné združenia realitných kancelárií a maklérov na Slovensku, pričom združuje 912 členov. Jej hlavným poslaním je kultivácia realitného trhu, systematické vzdelávanie jeho účastníkov, zvyšovanie štandardu realitných služieb a rozvoj efektívnej spolupráce medzi členmi únie a ďalšími subjektmi pôsobiacimi na trhu nehnuteľností.

O Realitnom barometri

Realitný barometer Realitnej únie SR od roku 2017 monitoruje každý mesiac ceny bytov v krajských mestách na Slovensku. Cieľom je pomáhať odbornej i širokej verejnosti v orientácii na trhu a  rozhodovaní o cene pri realitných transakciách.  Analýza sa zameriava na jedno,- až štvorizbové byty, staršie i novšie byty.